尴尬的物业与善变的业主——从装修看物业管理死结

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    尴尬的物业与善变的业主——从装修看物业管理死结

    原创 冀云 物业新视野 3月11日

    业主违规装修,致使约71人瞬间被埋,其中11人已确认遇难,还有21人仍被埋坍塌的楼体中;这就是3月7日晚上发生的福建泉州的楼体倒塌事件!(具体以官方发布为准)

    违规装修在小区物业管理当中已是屡见不鲜,例如搭建阳光房、封闭阳台、墙上开门开窗,装修过程中违规操作,占用或损坏公共部位和公共设施。诸如此类问题经常引发物业与业主之间、邻里之间的矛盾,也令物业人十分头疼!

    这些业主在装修期间的所扮演的角色,往往是不配合,很任性,很强势,我想咋样就咋样。出了问题,用的最多的借口就是我不知道,物业没说,把责任推给物业。

    例如前些年的一起案例:楼上业主装修将楼下客厅打穿了66个洞。(详见下方视频)

    楼下作为受害者一方,找物管和楼上解决,然后出现以下两种观点:

    一是楼上业主观点,他认为是物管责任,因为他的装修合同到期了,物管每天都有巡查,为什么没有强行制止?二是物管方的观点,认为物管无责,不可能为此买单。在物管方出示的与楼上业主的聊天记录中,物业曾经告知楼上业主装修证已过期,要求其办理延期,楼上业主回复说施工都快结束了,还用办理延期吗?从这两方对话中看到什么问题没有?业主在需要物业宽容求到物业的时候,告诉物业特事特办别办延期了;可是一旦出了问题,马上反咬一口将责任推到物业头上。用人时高高在上,不用时一脚踹下,丝毫无感恩之心,人性的丑陋乃至于此!其次,法律没有赋予物业执法权,业主所谓的强行制止是执法部门的事,这里又把执法部门的责任强加到物业的头上。最后,业主有没有承认自己的过错?装修工人有没有承认自己的过错?从对话来看,基本没有。这也是最值得注意的地方,那就是装修这件事,业主真是一点常识没有吗?业主请的装修公司或工人也是一无所知吗?想都不用想,不可能!为什么还这样说?推卸责任呗!如同杀人犯说我不知道杀人犯法,这里面有多少可信的成分?
    这就是目前市场环境下物业的处境,用两个字形容——非常尴尬!这种尴尬除了市场的不成熟和法律制度环境的不健全,物业的尴尬更来源于善变的业主。业主一方面说物业是服务业主的,一方面又说物业没做好管理工作。一方面指责物业管的宽,一方面指责物业没有管。装修期间,物业要求业主办理装修手续,要求装修的工人和车辆进出要办证,要求遵守装修时间,要求破坏公物要赔偿,要求不能违规装修……结果……在自己装修工人和车辆未办证进不去时,埋怨物业乱管、管得宽、不通人情;看到别人装修车乱停、材料乱放、装修业务员乱窜,又指责物业管理不行。自己装修超时是为了赶工,物业应该理解;别人装修超是不应该的,是物业管理跟不上。自己装修运送材料不小心把电梯磕碰了、把楼道墙面刮花了,要求物业网开一面,否则就是刁难业主。装修期过后反问物业这墙面怎么回事,你们怎么不修,你们是怎么管理的。自己装修占用公共通道是应该的,物业管理是刁难人。别人占用公共通道是妨碍通行,是物业管理不作为。自己违规砸墙认为这是自己买的房子,物业是管不着的。别人违规砸墙是安全隐患,是物业必须要管的。这部分业主的善变,从道德角度讲叫小人,从法律角度讲叫失信;道德强调的是应不应该,法律强调的是允不允许。小人往往不惧怕道德,却惧怕法律和规则;当不能阻止人性的恶时,法律更强调的是后果。然而在小区装修管理这件事上,更多的时候违规者并未承担相应的后果,才造成大面积违规。法律和道德都未能解决的问题,形成了物业管理当中的死结,让物业企业深受其苦。也许大家要问了,法律是如何规定的?建议大家好好看看建设部第 110 号令《住宅室内装饰装修管理办法》,在此摘列几条:有关业主的责任义务:第五条住宅室内装饰装修活动,禁止下列行为:(一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构;(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;(四)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动,未经批准,不得有下列行为:(一)搭建建筑物、构筑物;(二)改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗;(三)拆改供暖管道和设施;(四)拆改燃气管道和设施。本条所列第(一)项、第(二)项行为,应当经城市规划行政主管部门批准;第(三)项行为,应当经供暖管理单位批准;第(四)项行为应当经燃气管理单位批准。第七条住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的,应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。第九条装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的,或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的,必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。第十二条装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动,不得侵占公共空间,不得损害公共部位和设施。第十三条装修人在住宅室内装饰装修工程开工前,应当向物业管理企业或者房屋管理机构(以下简称物业管理单位)申报登记。第二十条装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定,对住宅室内装饰装修活动的监督检查。第三十三条因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,装修人应当负责修复和赔偿;属于装饰装修企业责任的,装修人可以向装饰装修企业追偿。第三十四条装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间,对公共部位和设施造成损害的,由城市房地产行政主管部门责令改正,造成损失的,依法承担赔偿责任。

     

    有关物业的责任义务:第十五条物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。第十七条
    物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理,发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的,或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的,或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的,应当立即制止;已造成事实后果或者拒不改正的,应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的,追究违约责任。第四十二条物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的,由房地产行政主管部门给予警告,可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。

    有关相关部门的责任义务:第十八条有关部门接到物业管理单位关于装修人或者装饰装修企业有违反本办法行为的报告后,应当及时到现场检查核实,依法处理。第三十五条装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的,由城市房地产行政主管部门责令改正,处5百元以上1千元以下的罚款。第三十六条装修人违反本办法规定,将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的,由城市房地产行政主管部门责令改正,处5百元以上1千元以下的罚款。第三十七条装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料,造成空气污染超标的,由城市房地产行政主管部门责令改正,造成损失的,依法承担赔偿责任。第三十八条住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的,由城市房地产行政主管部门责令改正,并处罚款:第四十三条有关部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后,未及时处理,玩忽职守的,依法给予行政处分。

    具体条文应当说规定的比较详细,大家可以对号入座,责任、义务、后果都规定的较为清楚,谁该干什么事基本一目了然!

    物业需要干的事基本就两大件,一是告诉业主装修注意事项,二是上报业主违规行为。至于违规之后需要怎么处理,那是执法部门的事。这里值得注意的是,物业如果没有履行告知事项或发现违规之后没有报告执法部门,物业是有责任的。但现实中,物业明明已履行了这两样义务,物业此举明明是为了维护园区秩序,维护所有业主的共同利益,却因“管”不下来,不仅让那些违规业主得逞,也让遵守和配合的一些业主埋怨,让物业陷入充当“背锅侠”和“替罪羊”的境地。

    如何解决这个问题,我想除了物业中规中矩做好服务之外,立法与执法的搭接一定要跟上,所谓“枪打出头鸟”、违法必纠;如果第一起违规事件被执法部门雷厉风行的控制住了,后面就不会有大批跟风者。

     

                

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