工程部日常管理规程     GC—18    版本 0

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    工程部日常管理规程     GC—18    版本 0

     

     

     

    1.0   目的

    细化完善工程部的日常管理工作。

     

    2.0   适用范围

    公司所属工程部的日常管理。

     

    3.0   职责

    3.1   工程部所有员工都必须响应、参与、识别、服从。

    a)  响应:领会公司工程文件的精神,切实做好本职工作,同心协力为公司的发展图谋划策。

    b)  参与:工程相关文件的精义在于持续改进不断完善我们的工作,体系文件的实效性只有在实际工作的运用上才能得到验证,要实现持续改进不断完善的目的,就需要所有员工人人参与,发挥集体智慧和力量。

    c)   识别:物业工程管理工作涉及面广、工作繁琐,在体系文件的制订上可能会产生一些遗漏,同时随着业主需求的不断上升,新的管理理念、管理方式会不断涌现,我们在本着持续改进的原则上,不断加以识别补充,完善管理机制、管理方法。

    d)  服从:对已制订的制度、规程等执行性文件必须人人遵守执行。

     

    4.0   工作程序

    4.1   异常情况处理规程

    4.1.1         发生异常情况(包含水、电、设备、设施等事故)。

    4.1.2         工程部人员或工程值班人员,首先应采取有效的应急控制措施,防止事态扩大(详见《应急处理规程》)。

    4.1.3         及时向上级主管汇报情况。

    4.1.4         上级主管接报后必须尽快赶至现场,确定临时应急措施,组织工程技术人员进行会诊,决定抢修方案。

    4.1.4.1     工程部现有技术力量能够处理的情况处理:

    1. a) 调集技术力量。
    2. b) 准备工具等前期准备工作。
    3. c) 准备或应急购置相应的备品备件。

     

    1. d) 实施抢修工作。
    2. e) 修理完毕进行测试验证。
    3. f) 符合要求后,清理现场物品及废弃物,并做好记录。

    4.1.4.2     会诊结果需外请专业单位修理的。

    1. a) 把抢修方案上报公司领导,并填写《对外委托维修申请单》。
    2. b) 抢修方案得到公司领导批准后。
    3. c) 由工程部负责人联系相关单位。
    4. d) 抢修工作能在 8 小时内完成的,尽快处理解决,事后由管理处负责向受影响用户作解释工作。
    5. e) 抢修工作不能在 8 小时内完成的,应确定抢修时间,由管理处向受影响用户发放通知,告知原因。
    6. f) 抢修工作完成后要进行验证,如不符合要求应返工重做,确保抢修质量。
    7. g) 事后作好抢修记录。

    h) 应急处理的方法、预案详见相关的作业文件和《应急预案汇编》。

    4.2   标识管理规程

    4.21 标识识别,确定那些场合需使用标识。

    4.22 把已识别出来的标识进行分类,一般分为禁示标识、安全标识、提示标识。

    4.23 按分类进行数量统计,填写《标识使用登记表》。

    4.24 联系相关单位按各类标识的要求进行制作。

    4.25 把制作好的标识挂在已确定的地方。

    4.26 标识的日常管理

    a) 在每周一次房屋设施巡视检查时,顺便观察标识牌的完好情况。b) 发现缺损时应从合理性、安全性、实用性方面进行原因分析。c) 及时纠正与更换。

    d)  处理结果记录在值班记录薄上,并在《标识使用登记表》注明。

     

    4.3   计量器具管理

    4.3.1         做好计量器具统计工作。

    4.3.2         建立计量器具台帐。

    4.3.3         区分计量器具性质与用途。

    4.3.3.1     固定安装的计量器具。

    1. a) (安装在泵房内)每日巡视检查一次。
    2. b) 发现失灵或损坏由工程部主管或领班确认后,修理或更换,作好记录。
    3. c) 定期检查。
    4. d) 用对比法进行检测(普通表 1 年 1 次,强检表半年 1 次),基准器具必须具有经相关部门检测合格报告,检查结果有不合格,经工程部主管或领班确认后,进行修理或更换。

     

    1. e) 如更换计量器具后,在《计量器具台帐》某些栏目上作更改或注明。

    4.3.3.2     便携式计量器具

    1. a) 设专人负责管理。
    2. b) 每月一次自查。
    3. c) 对用于服务性或经营性的计量器具必须要进行定期检查。
    4. d) 定期检查方式可委托专业部门或用合格的器具作对比检测,对不合格器具经工程部主管或领班确认后进行修理或更换。

    e)  如需更换,在《计量器具台帐》相应栏目上作更改注明。

    f)   每次定期检查后,在《计量器具台帐》上记录。

     

    4.4   电动工具管理规程

    4.4.1         对各类电动工具的品种、数量进行登记,记录在《应急物品登记表》中。

    4.4.2         电动工具由专人负责保管。

    4.4.3         工程部电气技术人员负责每季度对电动工具进行一次检测,把检测结果记录在《电器设备绝缘、接   地检测记录》,检测内容主要有:

    a)  电线有无破损、老化。

    b)  插头是否良好安全。

    c)   用兆欧表检测外壳绝缘电阻值(金属外壳便携式电动工具检测电阻应大于 2 兆欧,塑料外壳便携式电动工具检测电阻应大于 7 兆欧)。

    d)  另外再须检查电刷、机械传动部件是否符合使用要求。

    4.4.4         上属检查如发现问题,应及时处理。

    a)  购买维修材料进行更换。

    b)  需外送修理的,申办外送修理手续。

    c)   不能再作使用的,办理报废手续,重新购置。

    4.4.5         对电动工具的使用人,要进行安全培训每半年举行一次,填写《培训记录》。

    4.4.5         在使用电动工具前必须作全面检查(用万用表测量),检查合格的方能使用,如有损坏须经保管人员和领班确认。

    4.4.6         电动工具必须按安全规范进行使用。

    4.4.7         使用完毕,交还保管人员,保管人员需作验收。

     

    4.5   设备维护保养规程

    4.5.1         对所有设备要作统计、登记,并填写详细的《机电设备台帐》。

    4.5.2         工程部主管或领班于每年 12 月底前编写下一年度的设备维护、保养工作计划。

    4.5.3         工程部经理负责维护、保养工作计划的审核。

     

    4.5.4         再经物业管理部经理审批后,工程部负责进行具体落实。

    4.5.4.1     由工程人员进行的保养项目

    1. a) 按维护、保养工作计划由工程部主管或领班负责落实与实施。
    2. b) 维护、保养工作必须按维护、保养操作规范要求执行。
    3. c) 工程部主管或领班,负责维护、保养工作的技术指导与检查监督。
    4. d) 维护、保养工作完毕后要作好记录(记录在相应设备的维保记录中)。

    4.5.4.2     外委专业单位维护、保养

    1. a) 确定由于专项技术、特种设备及资质等方面原因,需外委维护、保养设备项目。
    2. b) 由工程部经理联系多家相关专业单位,进行供方评定,从中筛选出维保单位。
    3. c) 签订维保合同。
    4. d) 维保合同中要明确范围、职责、服务承诺等相关内容,并提供保养手册或具体保养要求。
    5. e) 对维护、保养方的工作,由工程部主管进行实时监督与抽样验证。
    6. f) 由工程部主管或领班定期对维护、保养方的服务质量进行考评并填写《外保养设备检查考评表》。
    7. g) 维护、保养方对维护、保养工作结果要有书面记录(相关方维护保养记录表),并交工程部确认保管。

     

    4.6   重要机房进出管理规程

    4.6.1         非本部门工作人员如要进入机房。

    4.6.1.1     无特别事情劝阻离开。

    4.6.1.2     有应急事由经在《重要机房进出登记薄》上登记后方可入内。

    4.6.1.3     但不得在机房内随意游走。

    4.6.1.4     事毕即刻离开。

    4..6.2        协作方工作人员(如设备保养方,外委维修方人员)。

    4.6.2.1     必须持有经管理处经理或工程部经理审批的工作联系单。

    4.6.2.2     并需在《重要机房进出登记薄》上登记方可入内工作。

    4.6.2.3     但要服从值班人员指引监督,工作完毕即请离场。

    4.6.3         外单位参观者。

    4.6.3.1     须经管理处经理批准后由工程主管陪同方能入内参观。

    4.6.3.2     值班人员负责安全指引。

    4.6.3.3     出入人员必须在《重要机房进出登记薄》上登记。

     

    4.7   配电间防火安全规定

    4.7.1         配电间属重点防火部位,必须按国家规定配置相应的灭火器材,并落实工程部专人保管,做好检查、维护工作,禁止挪作他用。

    4.7.2         应每年 1 次检测配电间内的避雷设施和装置,经常检查门窗和透气通风的安全装置,保证具有可

     

    靠的防护效果。

    4.7.3         配电间内非操作人员不得入内,确因工作需要,必须按《重要机房进出管理规程》要求执行。

     

    4.8   值班电工岗位职责

    4.8.1         严格遵守各项规章制度。

    4.8.2         努力学习各项技术,熟悉掌握大厦电气设备的原理及实际操作与维修,按时、按质、按量完成任务。

    4.8.3         严格遵守国家颁布的有关电气管理的各项规章制度和电气安全操作规程,熟知变配电间的设备位   置、布线方式、构造、运行特性,努力做到安全用电,计划用电,节约用电,提高功率因素,降低能源消耗。

    4.8.4         按时抄表巡检,认真记录,监督运行设备仪表变化情况,发生故障时应保持冷静头脑,按照操作规   程及时排除故障,遇到重大问题及时向上级主管汇报。

    4.8.5         当班员工应发挥主观能动性,协助领班做好各项技术管理、设备维护及设备专区的清洁工作,时刻保持配电间的环境清洁。

    4.8.6         设备运行状态牌由工程部主管或领班负责管理,设备开、停必须及时转换运行状态牌,尤其是接到停电通知后,应立即挂上检修牌,若因没有挂牌造成事故,追究责任。

    4.8.7         未经物业管理部批准,不得私自增设电气线路,更不得随意改变电气系统的运行方式和继电保护的设定值。

    4.8.8         除完成日常维修及巡查工作外,应承担其他工作任务,如出现事故时,应配合主管或领班迅速处理事故,当主管或领班不在时应主动负责处理事故,防止事态扩大,事后向上级主管汇报,设备发生事故时不得离岗。

    4.8.9         当班时间内不得擅自离开岗位,请假、补休需在一天前向主管或领班报告,并由主管或领班安排合适的替班人。

    4.8.10       按规定时间做好值班室内的清洁工作。

    4.9   维修工岗位职责

    4.9.1         工作安排与接受

    每日 8:30 分接受工程、主管或领班的分工,如暂时没有安排维修工作人员,应对责任区内机房设备进行清洁和保养,工作中随时听从工程部主管、领班的另行安排。

    4.9.2         维修户内设施。

    身着干净工装、带干净工具、配带工作牌、持维修单按门铃(敲门)。待用户开门后首先问“您好”,然后礼貌客气地询问是否有项目需要维修,在用户首肯后才进屋维修。在维修时,应保持户内环境雅静,不扩散波及太大范围,严禁高声喧哗、散漫浪荡。

    4.9.3         维修完毕,要将所有维修垃圾装入塑料袋带走,并将所维修部件和周围环境抹干净。最后请用户试用,验收后请用户在《维修服务单》上签名。

    4.9.4         维修人员将签好的《维修服务单》“第一联”由工程部保管,“第二联”和“第三联”给管理处。

     

    4.9.4         使用手持式电动工具的人员应按《手持式电动工具的管理、使用、检查和维修安全技术规程》正   确、安全的使用手持式电动工具。

    4.9.5         维修人员检查和维修避雷系统、户外高空广告牌、室外空调等时应佩带安全保险带,穿绝缘、摩擦系数高的橡胶鞋,同时必须二人以上方可上岗操作,以防发生意外时能及时施救。维修过程中应携带能固定的工具篮,严防维修工具的高空滑落伤人。

     

    5.0   相关表式

    5.1   《对外委托维修申请单》

    5.2   《标识使用登记表》

    5.3   《应急物品登记表》

    5.4   《计量器具台帐》

    5.5   《机电设备台帐》

    5.6   《重要机房进出登记簿》

    5.7   《维修服务单》

    5.8   《电器设备绝缘、接地检测记录》

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