有关物业服务的纷争再次“刷屏”

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    话题 || 有关物业服务的纷争再次“刷屏”

    物业小资 5天前

      如今,家家难念的“经”里多了一项内容——物业服务。平日里,坊间谈论中、各家媒体上,有关物业服务的纷争经常“刷屏”。为了收费合理性、服务到位程度等共性问题,业主和物业公司“积怨”已深。这样的纷争根源在哪?如何才能缓和矛盾、改善现状?记者就此采访了一些市民、业内人士以及相关部门。

    资料图(融媒体记者:赵启瑞)

    个案

    小区脏乱差
    物业收费成“拉锯战”

      去年9月,市民王先生突然接到一家律师事务所的电话和短信,对方称王先生如再不缴纳某小区物业管理费,将面临起诉。打听之后,王先生发现,该小区还有不少业主也收到了同样的“提醒”。“当时我是差了两年的物业费,听说小区里还有好几年都没交的。”王先生叹了口气,“并不是我们不想交,而是这个小区的物业管理实在太差了。”

      十年前,王先生在开发区某小区买了一套房子,虽然装修了但几乎没住过,平时只偶尔过去打扫一下。刚开始,王先生都是按时缴纳物业费。但近几年,王先生发现,小区环境和管理越来越差。“夏天去的时候,我们那幢楼门前杂草丛生,垃圾遍地,我们家那个楼道口尤其脏,居然还有人养了鸡。楼梯上灰蒙蒙的,电梯里贴满小广告,按键坏了个大窟窿也没人修。”在王先生看来,小区物业除了“倒垃圾”,基本什么也没干。“后来,物业再打电话给我催缴物业费时,我就请他把杂草先除掉。当时他答应得好好的,过一阵子我回去一看,还是老样子,什么也没动。”更让王先生窝火的是,在这样的情况下,物业还让他全款缴纳物业费。“这个房子我根本没住,管理又这么差,凭什么让我交全款?”于是,王先生干脆拖着不交钱了。

      记者了解到,双方并未真的对簿公堂。经过协商,王先生最终缴纳了打了七折的物业费。

    现象

    互相“不满”
    物业收费矛盾普遍存在

      走访过程中,记者发现,不仅小区居民对物业公司意见满腹,物业公司对业主也怨声颇多。而各种矛盾最终体现为物业收费矛盾。根据市消保委提供的数据,目前,清江浦区共有681个小区(含居民生活大院),不少小区业主和物业服务企业都存在收费矛盾,主要体现在收费超标准、物业收费使用不透明、物业服务企业提供服务不到位等。房屋质量、小区绿化、家中被盗、电梯故障、服务不到位、收费昂贵等问题是市民对物业投诉的集中区。

      家住健康路的曹女士告诉记者,自己和家人以及同一楼栋的几十户人家几乎天天在忍受“电梯惊魂”的困扰。“我们小区是高层,我家又住在顶楼,每天出行电梯是必不可少的。但我们楼栋的那部电梯问题很大,每次乘坐都能听到吱吱嘎嘎的链条声,而且每到一层楼电梯轿厢都要抖一下。”曹女士说,自己和多名业主都被这部电梯“关”过。“那天中午,我回家坐电梯上楼,到十几层时,电梯突然发出巨大声音,‘挣扎’了几下就停在了两层楼的中间。”曹女士回忆,当时电梯里只有她自己,虽然打电话后维保人员到场还算快,但她还是足足被关了半个小时。曹女士说,业主们曾多次向物业反映电梯问题,但迟迟得不到解决,即使修一下隔不了多久又变成老样子。

      住在城南的张女士则投诉说,自己家小区收费比周边几个小区都贵,而且物业各种“不作为”。“上班时间睡觉,好多坏的地方不维修,小区设施还没完善就开始收停车费、物业费。”张女士说,尤其是物业费中有一项代缴费,没有列出明细,大家都不知道是用在哪里的。

      而在物业公司看来,也有业主故意“挑刺”想少交物业费。“在我待过的小区中,房屋质量问题投诉比较多,如墙体裂缝、外墙渗水、飘窗渗水等。其实这类问题经常是开发商建设时的遗留问题,又或者由‘暴力装修’导致。有时我们帮处理了,业主嫌不好,然后就以此在物业费上讨价还价;还有时候,业主会让我们处理一些物业职责范围外的事,如果做不好,也会成为拒绝交费的理由。”北京路上一家小区的物业公司经理说,最让他们头疼的是小区停车位,“车多位置少,有的业主不交钱还执意要在小区里停车。”

      淮安一家物业服务企业的一位资深物业管理人向记者透露,该企业目前在淮安服务着多家住宅小区,去年,只有三分之一的小区物业是盈利的,其余的不是持平就是亏损,“可以说,不肯交物业费是比较普遍的现象。”

    声音

    将心比心
    人性化管理方为“良策”

      “我们承认,确实有物业存在‘不作为’情况。”一位物业管理资深人士李先生表示,物业公司仍属于一种新型企业,目前尚未完全发展成熟。

      据李先生介绍,淮安目前约有500家物业服务企业,其中不具备相关资质的约有七八十家。“不作为”的情形一般更容易发生在以“圈钱”为主要目的的小物业公司中。前期他们可能对业主承诺得很好,但真正接手小区后,也许只是找几个岁数大的员工应付一下。不过,随着国家各项政策的出台,这种物业公司的生存空间已经越来越小。

      李先生认为,想从根本上解决业主与物业企业之间的矛盾,双方换位思考、将心比心以及交流沟通最重要。“去年我接管过一个小区。去之前,里面环境脏乱差,很多人不交物业费。我去了之后,整顿了两个月,小区面貌焕然一新,业主们都有明显感觉,越来越多的人开始交物业费。”李先生说,绝大多数业主都是通情达理的,“关键看物业有没有用心去做。”

      总结来说,李先生的“经验之谈”很简单,就是把业主当做亲人看待,尽量多做实事,实行人性化管理,“业主反映问题,最讨厌物业一拖再拖,所以不管怎样,应及时给业主反馈,而且不能瞎忽悠。”假如物业确实有地方做得不到位,可以适当在物业费上“打折”。

      不过,在一些小区问题上,比如高层小区飞线充电问题,不靠出台政策很难解决。因为物业只是服务企业,没有行政执法权,对业主只能采取劝说。“像在这些问题上,希望业主也能给予物业企业更多理解和支持。”李先生表示。

    提示

    有章可循
    拒交或超标收费皆不可取

      针对物业收费问题,市消保委也作了相关提醒:“物业收费是有章可循的,拒交或者超标收费都不可取。”

      市消保委工作人员提醒,广大市民应对物业服务收费的定义、收费范围、收费标准有准确理解。物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同对物业管理区域内的建筑物、构建物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序,向业主或者物业使用人所收取的费用。因此,物业收费的内容包括物业公共服务收费、汽车停放收费和车位租金,以及其他服务收费。

      在收费标准上,对于普通住宅,前期物业收费实行政府指导价;业主大会成立后,收费由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商,通过物业服务合同约定执行。非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价,具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务质量协商确定或在物业服务合同中约定。其中,非住宅汽车停放收费按照《江苏省机动车停放服务收费管理办法》执行。

      根据国家相关法律法规,业主或者物业使用人应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业所有权发生转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

      需要提醒的是,未按合同约定交纳物业费的,业主委员会、物业服务企业可督促其限期交纳;逾期拒不交纳的,物业服务企业可以向法院提起诉讼,依法追缴。另一方面,如物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准,业主或物业使用人有权拒绝交纳。

      江苏昊震翰律师事务所律师卞恒亮也表示,从法律法规角度来说,业主因不满物业服务质量而拒交物业费是不可以的,因为个人或少部分人不交物业费可能影响到小区整体物业服务质量,是对其余交纳物业费业主的“不公平”。但如果有特殊情况,如像事例中王先生那样的,确实可以和物业商量费用稍“减免”。不过,打折的最大限度一般不会低于空置房交纳标准。

    其实,
    不管是物业公司还是业主,
    都应该站在对方立场多考虑问题,
    这样就会减少很多矛盾的产生,
    营造和谐小区氛围。
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