物业五级三类服务标准

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    物业五级三类服务标准,你了解多少?.
    物业人梅伯 前天

    物业五级三类服务标准,你了解多少?
    1、物业服务机构

    机构设置 1 管理处设置 (1)小区内设置管理处。
    (2)配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。
    2 人员要求 (1)小区经理有中级以上职称或大专以上学历,有5 年以上的物业管理工作经历或有2 年以上小区经理任职经历。熟悉物业管理相关法规,并能规范组织小区的管理服务工作。
    (2)小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证,统一着装,挂牌上岗,仪表整洁规范。
    (3)安护负责人能熟练掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案,并能有效组织实施。
    (4)小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书,挂牌上岗。
    3 服务时间 周一至周日在小区管理处进行12 小时业务接待并提供服务。

    2、综合物业服务

    日 常管 理与
    服 务 4 工作计划 制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施,每季度向委托方报告一次计划实施情况。
    5 服务规范 服务规范 服务规范应符合《南京市物业管理行业规范》要求。
    6 管理制度 (1)有明确的值班制度和交接班制度,工作有记录。
    (2)制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度。
    7 制度公示 服务场所公示服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、收费依据、收费标准、急修服务内容、投诉渠道。服务窗口布置应人性化。
    8 报修、投诉受理 (1)24  小时受理业主或使用人报修。接到任何报修半小时内到达现场处理(预约除外)。小修一日内修复。有完整的报修、维修和回访记录。服务时限不得因节假日和休息时间顺延。
    (2)对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。
    9 服务收支 物业管理服务费收支每半年向业主公布一次,公共水电费分摊每两月向业主公布一次。
    10 满意度调查 每年二次对业主或使用人进行满意情况普测,平时采取多种形式与业主或使用人沟通,沟通面不低于小区住户的90%,对测评结果分析并及时整改。
    11 特约、便民服务 能提供四种以上特约服务(有偿)和四种以上便民(无偿)服务。
    12 小区业主活动 节假日有专题布置,每年组织二次以上的小区业主活动。
    13 档案管理 建立档案管理制度,建立健全小区物业管理档案 [包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案(含业主或使用人房屋装修档案)、物业租赁档案、日常管理档案等]。
    14 财务管理 建立健全的财务管理制度,对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理,做到运作规范,账目清晰。
    15 维修资金 建立维修资金管理制度,对小区房屋维修资金进行账务管理,做到运作规范,物业管理圈,账目清晰。
    16 装修事项 告知业主或使用人装修须知,加强装修过程中的监督和管理,对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。
    17 接管项目 承接项目时,对小区共用部位、共用设施设备进行查验。
    18 办公自动化 运用计算机进行管理(含业主档案、收费管理、设备管理等)。
    19 其他 综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
     
    3、公共秩序维护

    公共区域秩序维护服务 1 人员配备 安全护卫人员以中青年为主,45 周岁以下的人员占总数的 60%以上,身体健康,工作认真负责,并定期接受培训。
    2 技能训练 安全护卫人员接受过安全技能训练(专项培训、岗中持续培训)的比例为100%。
    3 技能水平 能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备,熟悉小区环境,物业管理圈,熟知治安管理有关法律法规。熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。
    4 服装仪容 上岗时统一着装、佩戴统一标志,装备佩戴规范,仪容仪表规范整齐,上岗时精神饱满,姿态良好,动作规范。
    5 器械配备 配备对讲装置或其他必备的安全护卫器械。
    6 出入口值守 各出入口 24 小时有人值守,其中主出入口双人值勤,6:00-20:00 立岗,并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。
    7 进出人员管理 外来探亲访友人员进入小区,通过对讲系统联系住户,并指引客人到达访客楼前。
    8 车辆疏导 (1)对进出车辆进行管理、疏导,保证出入口环境整洁、有序、通畅。
    (2)对大件物品搬出进行登记。
    9 巡逻要求 (1)安护人员手持巡更采集器,按设定的路线每2 小时巡查一次,晚间2 人1 组并排巡逻,规范整齐。
    (2)重点部位(小区道路、单元出入口、地下停车场、楼内通道等)应设巡更点,有巡更记录。在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过五分钟。并对楼内通道夜间巡查每天不少于一次,发现问题及时处理。
    (3)接受业主(使用人)求助,回答住户的询问。
    10 应急处理 (1)接到火警、警情后,高层五分钟,其他三分钟内到达现场,协助保护现场,并报告管理处与警方。
    (2)在遇到异常情况或住户紧急求助时,高层五分钟,其他三分钟内赶到现场,采取相应措施。
    11 技防设施 (1)小区的监控中心24 小时专人值守,对所有监控点实施监控无遗漏。
    (2)技术防范设施(如安防监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等)能有效使用,对所反应的信息实施管理并及时处理。
    12 应急处理 (1)监控中心接到报警信号,安护人员五分钟到达现场进行处理,中心应接受用户的救助要求,解答用户询问。
    (2)小区有水、火、警情等应急预案,并在监控中心上墙,每年应组织不少于一次应急预案演习。
    13 露天车位 (1)有人员24 小时巡视和引导停车。
    (2)按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,车辆行驶有规定路线,车辆停放有序。
    14 收费车库(棚) 24 小时有专职人员管理,车辆停放有序,车库内配置道闸和录像监视,地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,照明、消防器械配置齐全,通风良好,无易燃、易爆及危险物品存放。
     
    4、环境管理

     楼
      
     内
      
     公
      
     共
      
     区
      
     域 1 生活垃圾收集 (1)多层按单元配置收集点;高层按楼层设置垃圾收集点,每天内更换两次垃圾袋;每天早晚定时清理二次。
    (2)装修垃圾定点堆放,每周清理一次,在装修高峰期每 3 天清理一次,并有专人负责。
    2 通道及楼梯台阶 (1)地面每天清扫一次,并拖洗保洁一次。
    (2)楼梯间墙面每月除尘一次。
    (3)大堂、门厅的大理石、花岗石地面每月保养一次。保证大理石地面干净无灰尘,水磨石地面、瓷砖地面、水磨石地面干净无  杂物。
    (4)楼梯间无灰尘,无乱贴乱画,无擅自占用现象。
    3 楼梯扶手、栏杆、窗台、开关 每天擦抹一次,保持扶手护栏干净、无灰尘。
    4 门、窗等玻璃 每周擦抹一次,保持洁净、无灰尘。
    5 天花板、公共灯具 每月除尘二次,天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。
    6 电梯及电梯厅 (1)每天清扫二次,拖洗一次,每天洗擦一次电梯内墙面和地面。如有地毯,每天吸尘一次。
    (2)每月对电梯门壁打蜡上光一次。
    (3)轿箱顶部每周清洁一次。
    7  消火栓、指示牌信报箱 隔天擦抹一次,保持洁净,无灰尘、无污迹
    8 道路地面 (1)每天清扫保洁二次,清扫避开业主上下班时间进行,白天专人不间断循环保洁。
    (2)目视道路干净无尘灰、无杂物、无积水。
    9 绿地、明沟 每天循环保洁,发现垃圾杂物及时清除,垃圾滞留地面不超过小时
    10 垃圾箱(桶)、果皮箱 每天清理一次,并抹洗一次,垃圾无漫溢,垃圾箱(桶)、果皮箱周围地面干净整洁、无垃圾、无污迹、无异味。
    11 消灭鼠害蚊蝇 每月对窖井、明沟、垃圾箱等喷晒药水一次,春夏季(4月、5月、6 月、7 月、8 月)每月灭鼠一次,其余每季灭鼠一次。
    12 公共灯具、宣传栏 每周擦抹一次,目视无灰尘,光亮清洁,2 米以上部分每半月擦抹、除尘一次
    13 设施设备用房 每天清扫一次。
    14 雕塑、亭、廊、山石等小品 每月对雕塑擦洗一次,每月对亭、廊、山石等小品清洁一次,每年对雕塑刷白或刷油漆一次。
    15 休闲、娱乐、健身设施 每天清洁一次(擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅)消毒 1 次。及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。
    16 停车场或共用车 库(棚)  每天清扫一次;及时清除地下室进出口的垃圾;发现油迹、污迹、锈迹,应及时擦洗干净;无异味、空气流通;标识、指示牌等公共设施目视无灰尘。
    17 人工湖、喷水池 每周三次对喷水池、人工湖水面漂浮杂物打捞,保持水体清洁;定期对水体投放药剂保持水体无异味。
     
    5、绿化养护

    树木 8 保存率 保存率 98%以上,生长茂盛。
    9 修剪 乔木根据需要适时修剪,灌木整形修剪每年三遍以上,篱、球等按生长情况、造型要求适时 修剪。
    10 清杂草 及时除杂草,杂草留存不超过三天
    11 施肥 按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥。每年普施基肥不少于一遍,花灌木增施复合肥二遍,满足植物生长需要。
    12 病虫害防治 预防为主,及时采用高效、低毒、低残留农药。
    13 其他 乔灌木生长健壮,树冠完整,形态优美;花灌木正常开花结果;因人为或风害等因素造成树木倾斜予以及时扶正。

    6、公用设施设备运行保障




    位 房屋结构 每年两次以上对房屋结构、涉及使用安全的  收费标准 2 (元/m /月) 房屋结构部位进行检查并有记录,发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。
    门窗 每周一次巡视楼内公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件完好,开闭正常。
    屋顶 每年检查二次,发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修(台风、暴雨到来前增加检查 1 次)。
    道路、路面、侧石、窖井盖 每周一次对道路、路面、侧石、道路、进行巡检,发现损坏及时告知相关业主、面、侧石、物业管理圈使用人并安排专项维修,井盖不缺损,能正常使用。
    屋面泄水沟、楼外排水管道及化粪池 每月一次对屋面泄水沟、 楼外排水管道清扫、疏通一次;化粪池每年清理两次,保证化粪池出入口畅通,每月二次清扫泥沙等垃圾。预计台风到来前,应及时检查。
    地面排水沟与围墙 每月一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物,每月二次巡查围墙。
    楼梯间、公共走廊的室内墙地面 墙面、顶面粉刷层无剥落,面砖、地砖平整不起壳,无缺损。
    凉亭、雕塑、景观小品 每日一次对凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查,发现损坏立即修复,保持原有面貌,保证其安全使用。
    休闲椅、室外健身设施 每周巡查一次休闲椅、室外健身设施,发现损坏及时修理,并保证设施安全使用。
    安全标志 对危险隐患部位设置安全防范警示标志,在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施,每月检查二次,缺损及时补齐,保证标志清晰完整。
     
     
    电梯 (1)遇电梯发生一般故障的,专业维修人员二小时内到达现场修理,发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理人员 5 分钟之内到场应急处理,专业人员  45 分钟之内到场进行救助。
    (2)每天应进行检查,检查记录存档。
    (3)保证电梯 24 小时完好,轿箱内按钮、灯具等配件保持完好,轿箱整洁。
    (4)客梯无安全关闭装臵或无紧急呼救装置的,货梯无自动称重感应装置的应设专人驾驶电梯,驾驶员应坚守岗位不脱岗,保证安全运行。
    (5)设置紧急呼救装置,应保证24 小时完好,发生故障时应确保三方通话。
    (6)委托专业维修保养单位进行定期保养,每年进行安全检测并张贴《安全检验合格》标志,物业公司应有专人对电梯保养进行监督,对电梯运行进行管理并 对情况进行记录。
    (7)确定合理的电梯运行时间,随时监督电梯运行状况,加强日常维修保养,适时降温、通风、防雨,做好运行服务,经常巡查楼层,防止地面水流入电梯井,值班监督,防止违章使用电梯;记录每日电梯运行情况,建档备案。
    (8)定期对机房、轿箱顶和底坑进行检查,发现问题及时处理,并做好记录。 
    (9)电梯维护保养提前一天通知业主或使用人,并尽可能减少对业主或使用人  正常生活的影响。
    (10)建立电梯运行档案,记录电梯运行情况和维修保养工作内容。
    排水系统 (1)每月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵,每半年润滑加油一次。收费标准 2 元/m /月排水系统。
    (2)污水处理系统每年全面保养一次。
    供水系统 (1)总体供水设施每月检查一次。
    (2)泵、管道每两年进行除锈、油漆一次。
    (3)水泵和饮用水水池(箱):水泵每季度保养一次,饮用水水池(箱)每半年清洗、消毒、水质化验一次,水质符收费标准 2 (元/m /月)
    备注供水系统成本构成:
    1、普通水泵:
    (1)供水设备保养。
    (2)水池、水箱的清洗、消毒并进行水质抽样化验。
    (3)水箱蓄水池应盖板加锁,溢流管口安装金属防护网,每年冬季对外露水管包扎、防冻。有水泵房的,实施封闭管理。
    (4)高层房屋减压阀调压每季度一次测压并做好记录。
     

    消防系统 (1)消防泵、消火栓每季度巡查一次,每半年保养一次。
    (2)灭火器每年检查一次。
    (3)消防水带每半年检查一次,消防管网压力每半年检查一次。
    (4)每年对消防知识进行二次宣传。

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