物业表示,这些“黑锅”我们不背!

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    物业表示,这些“黑锅”我们不背!

    物业新视野 1周前

    不知何时起,物业已成为职业“背锅侠”。无论在所管小区内发生任何意外事件,业主都会第一时间内归咎于物业。

    有时候,物业真的比窦娥还冤…

     

    高空抛物

     

    某住宅小区,一名骑电动车经过的男子日前被疑似从高楼坠落的红砖砸中。

     

    事后,由于现场缺乏目击者与相关证物,导致迟迟找不到真正的肇事者,受害者家属把可能涉案的整幢楼除一楼外的全体业主和开发商,以及小区物业公司均告上法庭。

     

    后法院审理认为,通过《中华人民共和国侵权责任法》对高空抛物行为责任进行了明确规定:从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害,假如找不到责任人,则推定所有住户都有“抛物”的可能,应由所有住户一起赔偿。

     

    高空坠物属于个人违法行为,从法律意义上,由抛物者或抛物楼层群体负责民事赔偿。不属于物业管理的范围。

     

    针对此类事故,物业管理部门可采取以下措施:

     

     01 进行高空维修、清洗外墙面等高空作业时,做好防护措施,防止物品不慎坠落。同时,在作业期间树立指示牌提醒路人绕道行走或安排专门人员引导行人。

     

     02 平时需做好建筑外墙的检查和日常养护,避免发生公共区域设施如外墙皮,公共区域玻璃,窗户等物坠落,造成伤害。

     

     03 日常工作中,要通过多种形式进行宣传教育,提高居民素质,从根本上杜绝高空抛物的现象发生。

     

     04 一旦出现高空坠物伤害事件,物业公司要做好抢救伤员和现场保护区工作,依据现场情况及时报警,并协助有关部门做好证据保全工作。

     

     05 对一些高空抛物多发部位进行监控,以获取事故的第一手材料和证据。

     

    房屋漏水

     

    房屋漏水是物业管理中的“老大难”的问题,不少业主经常此类问题全部抛给物业,要求帮其解决房屋问题,若不然则拒绝缴纳物业费。但其实,房屋漏水原因不同,责任对象也不同。

     

    从渗漏原因分析,通常有以下几种情况:

     

     01 开发商建房时由于设计失误、选材不当、施工不规范等导致房屋本身存在质量问题而引发的渗漏;

     

     02 业主自身使用不当或随意改造等,造成自家或邻居家漏水;

     

     03 装修公司进行装修时破坏了原防水层又未做好二次防水,因而引发的渗漏;

     

     04 物业对共用设施设备管理不善造成的漏水;

     

     05 房屋年代久远,防水材料老化失效。

     

    根据《建筑工程质量管理条例》的规定,屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,质保期为5年,从工程竣工验收合格之日起计算。

     

    对于因开发商建造的房屋质量不达标而造成的漏水:业主可以找第三人进行维修,由此产生的维修费用和给业主造成的损失应由开发商承担。另外,若因为开发商的原因导致渗漏问题一直没修好而过了5年保修期,开发商仍要担责。

     

    对于施工时破坏了原防水层而造成的渗漏:根据《住宅室内装饰装修管理办法》,因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水等,装修人应当负责修复和赔偿;属于装饰装修企业责任的,装修人可以向装饰装修企业追偿。

     

    对于因物业疏于管理所造成的渗漏:比如积雪未及时清除导致积水渗透至顶楼住户家、屋顶的水箱管理不善导致顶楼住户家漏水等,物业公司应承担失察或维修不及时的责任。

     

    下水管堵塞

     

    不少市民都遭遇过下水道被堵的情况,如果造成了较大的损失,虽然无法查清是哪一户干的坏事,但可以让全体楼上业主“背锅”。

     

    某住宅就发生过因公用下水管道被邻居的破布、湿巾等堵住,一楼住户被污水反冒淹屋,家具、家电和木地板遭到不同程度浸泡的事件。

     

    由于该事件无法确定堵塞物为该单元的哪一住户所丢弃,但根据日常生活经验可以合理推断,此事是由于楼上各住户未能合理使用排污管道导致,楼上各住户均存在过错的可能性。因此,楼上其余各住户应共同承担责任。

     

    所以下水管被堵造成了损失,首先要弄清楚下水道被堵的原因究竟是什么

     

     01 如果是因为下水管年久失修,物业公司又没有及时发现维修,使得业主在正常使用过程中造成了溢水,那么物业公司应承担违约赔偿责任。

     

     02 如果是楼上业主使用不当造成的,例如将一些垃圾扔进下水管影响水管正常排水,那么就应该由楼上业主来赔偿。物业公司如果已尽到合理的注意义务,没有怠于履行及时发现故障并维修的义务,那么物业公司就不承担责任。

     

    雪天滑倒

     

    在雨雪天业主在小区内滑倒,物业公司是否担责,这需结合现场实际情况而定。

     

     01 如果物业公司在下雪天,已经对路面及时进行了清理,并且扫出可通行道路,而业主执意走在有积雪的地方摔倒。在这种情况下,业主作为完全民事行为能力人,则要为自己的行为买单,负全部责任。

     

     02 如果及时清理出来的道路,又有结冰、霜冻、积水等情况,物业公司没有及时处理或者进行提醒,导致居民摔伤,物业公司因清洁不到位,需要承担部分责任。

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