電動車在小區被盜，物業到底要不要賠？

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電動車在小區被盜，物業到底要不要賠？兩起案例告訴您~
導讀
小區車輛被盜，
為什麼一個物業需要承責，一個免責呢？
氣表水表壞了怎麼辦？
裝修好的房屋漏水咋辦？
電梯發生故障誰維修？
業主能否拒交物業費？
發生高空墜物怎麼辦？
……

為了構建和諧社區，共建美好家園，9月7日14時30分，由新法制報社聯合省律師協會主辦的第514期“公益律師進社區”活動，邀請了求正沃德律師事務所丁秀玲律師主講。

“手把手”教大家如何成立業主委員會，同時通過以案釋法分析物業矛盾糾紛背後的法律法規。普法講座結束後，“公益律師”針對大家提出的問題現場答疑解惑，受到前來聽課的社區幹部、物業代表和業主代表的歡迎。

“公益律師”宣講物業管理條例
9月7日下午，“公益律師”物業普法講座開課了，來自高新區的社區幹部、小區業主代表和物業代表齊聚一堂學習物業管理法律法規。

“物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，為業主提供服務，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。”“公益律師”丁秀玲從物業管理的概念入手，為大家普及《江西省物業管理條例》。

丁秀玲表示，物業管理公司在物業管理中的權利主要有：根據有關法律法規，結合實際情況，制定小區管理辦法;依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理;依照物業管理合同和有關規定收取管理費用;有權制止違反規章制度的行為;有權要求業主委員會協助管理；有權選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔專項管理業務；可以實行多種經營，以其收益補充小區管理經費。

同時，物業管理公司在物業管理中的義務主要有：履行物業管理合同，依法經營；接受業主委員會和全體業主的監督；重大的管理措施應當提交業主委員會審議，並經業主委員會認可；接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。

如何成立業主委員會？
那麼，業主要如何監督物業管理公司的服務？

“當小區業主普遍對於物業管理不滿意時，可以通過業主委員會重新選聘物業公司，但現實中，很多人並不知道業主大會及業主委員會成立的條件。”丁秀玲說，業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構，業主委員會委員應當由業主擔任。在一個物業管理區域內，有下列情況之一的，應當召開首次業主大會，並選舉產生業主委員會。1.物業出售並已交付使用的建築面積達到物業管理區域總規劃建築面積百分之五十以上的和入住50%以上的住戶。2.首套物業出售並交付使用入住30%的住戶而費用已交付滿二年的。

如何成立業主委員會？丁秀玲表示，第一，成立業主大會籌備組。業主籌備成立業主大會應當在物業所在地的房管部門、街道辦事處或鄉鎮政府的指導下，由自薦或由業主推薦的業主代表組成業主大會籌備小組，負責業主大會籌備工作，第一次成立可由現任物業管理公司負責籌備工作，成立籌備組。第二，召開首次業主大會。業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式，但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加；業主因故不能參加的，可以書面委託代理人參加。物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。第三，備案。業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，要將業主大會成立和業主委員會選舉情況；業主大會議事規則；管理規約等向物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。第四步，公布結果。備案完成後，業主委員會委員應當在物業小區內公布該小區已正式成立業主委員會的消息。

詳解業主委員會管理職責
“有一些小區在成立業委會的過程中，會受到物業公司的干擾，請問，該如何應對？”針對業主委員會成立問題，不少聽課者提出疑問。

“業主委員會的成立，並不需要政府部門的審批，只需到所轄區的政府房管部門備案即可。”丁秀玲強調，也就是說，即使物業公司不配合，業主們只需在“內部”完成有關程序，再到政府部門備案，即可獲得法定地位。

但她提醒道，業主委員會及其成員名單應當自選舉產生之日起的15日內，還應持下列文件報所在地的區住宅主管部門辦理登記：1.成立業主委員會登記申請書；2.業主委員會委員名單；3.業主委員會章程。政府部門應自受理登記申請之日起15日內完成登記工作，而對於不符合規定成立的業主委員會不予登記，並用書面通知申請人。

以案釋法明辨物管服務責任
丁秀玲通過“以案釋法”的方式，讓大家了解物業管理責任，便於化解小區物業管理矛盾糾紛。

“第一個案例，業主車輛被盜，物業被判賠償。”丁秀玲說，由於物業公司疏忽，晚上未安排保安巡邏，一夜之間小區內3名業主的電動自行車在指定的停車棚內被盜。3名業主一紙訴狀將物業公司告上法庭。法院審理認為，物業公司與小區住戶簽訂的合同合法有效，3名業主的電動車丟失，物業公司有管理不力的責任，物業公司應按合同約定賠償3位業主的損失。

“第二個案例，業主車輛小區被盜，法院判定責任自負。”丁秀玲介紹，汪某是某小區業主，其車子被盜後，要求物業公司承擔責任並賠償相關損失。物業公司獲悉後，立即調出了車庫的視頻。通過視頻發現，事發當天，物業的保安人員兩次巡查了地下車庫，都沒有發現異常，物業公司認為自己不應承擔責任。法院審理認為，依電子監控錄像看，在犯罪嫌疑人出現在監控範圍內前10分鐘內，保安人員兩次對車庫進行巡查。而且汪某並沒有租賃地下車位，應依約將車輛停放在地面停車位，因此，法院駁回了其訴訟請求。

“為什麼一個公司需要承擔責任一個公司免責呢？”丁秀玲通過對比兩個案例解釋道，法律明確規定，物業服務企業的職責是維護物業管理區域內的公共秩序，而不是為業主保管財物。如物業服務企業在服務活動中，積極履行自身職責，可以不承擔此類責任。

普法小課堂
氣表水表壞了怎麼辦？
答：根據《物業管理條例》第52條規定，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。因此，物業公司無安裝、維修、養護等責任，物業公司可協助業主聯繫安裝施工單位及專業經營單位對此類設施設備的損壞進行維修。

裝修好的房屋漏水咋辦？
答：根據《建築工程質量管理條例》第40條的規定：屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。因此，如業主房屋尚未過保修期，或者業主已反饋至開發商而未能得到解決，物業公司向業主解釋說明後，配合業主聯繫、接洽開發商，以推動此類投訴的解決。

小區電梯廣告收益歸誰？
答：《物權法》及最高人民法院關於審理建築物分區所有權的相關糾紛問題的解釋中，明確界定了包括建築物基礎、承重結構、外牆、屋頂等這些基本的結構部分，包括樓道、樓梯、電梯、大堂、消防、公共照明、大堂里的公共照明這些附屬設施、設備，加上個別樓有避難層還有設備層等，都屬於業主共有的公共部分。

業主在購買房產時與物業公司簽訂的《物業服務合同》中，是否明確約定了廣告收益情況，如有約定，雙方均應當按照物業服務合同的約定執行;如果物業公司沒有與業主達成一致意見，根據《物業管理條例》第55條的規定：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。因此，物業公司無權未經業主同意私自利用、安置廣告設施。

對於廣告收益的使用問題，首先原則仍然是物業方和業主有約定的，按約定處理；沒有約定或者約定不明的，同樣可依據《物業管理條例》的規定，所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

電梯發生故障誰維修？
答：電梯等專用設施設備發生故障，物業公司不能自行修理，應由專業的、取得國家相應資質的企業進行處理。物業公司應向業主做好解釋說明工作。

業主能否拒交物業費？
答：根據《江西省物業管理條例》規定，業主在業主管理活動中必須履行的義務包括，按時交納物業服務費用，業主不得以放棄權利為由不履行義務。依據該條例第五十五條的規定：已交付業主的房屋，物業服務費用由業主承擔，未交付的房屋，物業服務費用由建設單位承擔。從法律中可以看出，無論是否入住、使用，物業只要已經交付，則物業費須由業主承擔，按時繳納。如使用人拒交，物業公司可通過法律途徑，維護自身利益。

發生高空墜物怎麼辦？
答：《侵權責任法》第87條規定：從建築物中拋擲物品或者從建築物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外，由可能加害的建築物使用人給予補償。物業公司在盡到自身的責任後，對因高空墜物造成的損失，可以免除法律意義上的責任。

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